万科2012资产负债表分析

一、资产负债表分析概述

资产负债表是指反应企业在某一特定日期财务状况的会计报表。它反映企业在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现时义务和所有者对净资产的要求权。

通过资产负债表，可以提供某一日期资产的总额及其结构，表明企业拥有或控制的资源及其分布情况，使用者可以一目了然地从资产负债表上了解企业在某一特定日期所拥有的资产总量及其结果；可以提供某一日期的负债总额及其结构，表明企业为了需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间；可以反映所有者拥有的权益，据以判断资产保值、增长的情况以及对负债的保障程度。此外，资产负债表还可以提供进行财务分析的资料，如流动比率、速动比率等，可以表明企业的变现能力、偿债能力和资金周转能力，从而有助于报表使用者作出经济决策。

本文运用水平分析法、垂直分析法、比率分析法对万科集团公司2012年资产负债表进行分析，并得出结论，及其改进建议。

水平分析法，是指将反映企业报告期财务状况的信息(也就是会计报表信息资料)与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。

垂直分析法是一种分析方法,它可以用于财务资料的分析方面。在一张财务报表中,用表中各项目的数据与总体(或称报表合计数)相比较,以得出该项目在总体中的位置、重要性与变化情况。

比率分析法是以同一期财务报表上若干重要项目的相关数据相互比较，求出比率，用以分析和评价公司的经营活动以及公司目前和历史状况的一种方法。

二、万科集团公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。总部设在深圳，1988年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。1993年3月，在深圳证券交易所上市。2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂、规范不权谋、透明不黑箱、责任不放任）享誉业内。公司于2000年和2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

（一）水平分析法

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。

表1 资产负债表 单位：万元 资产 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产减值准备 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 负债和所有者权益 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 2011-12-31 2012-12-31 变动额 3423951 5229154 1805203 -- -- -- 151481 188655 37174 2011622 3337361 1325739 1844061 2005792 161731 25516411 20833549 -4682862 28264665 36277374 8012709 52533 60478 7945 44126 476 -43650 -- -- -- -- -- -- 642649 704031 61382 112611 237523 124912 212119 221704 9585 52533 60478 7945 159586 161226 1640 -- -- -- 159586 161226 1640 70555 105112 34557 -- -- -- -- -- -- 43547 42685 -862 0 20169 20169 4100 4232 132 232624 305486 72862 46379 21849 -24530 1356179 1602788 246609 29620844 37880162 8259318 172445 1704 3125 2974581 11110172 169035 407862 27230 993240 2576 497713 4486100 13102398 217775 451559 64969 820795 872 494588 1511519 1992226 48740 43697 37739 变动率（%） 0.53 -- 0.25 0.66 0.09 -18.35 0.28 0.15 -0.99 -- -- 0.10 1.11 0.05 0.15 0.01 -- 0.01 0.49 -- -- -0.02 0.03 0.31 -0.53 0.18 0.28 4.76 0.51 158.27 0.51 0.18 0.29 0.11 1.39 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益合计 负债和所有者权益总计 1．总资产变动情况分析

3021679 2184583 20072416 2097196 585040 3868 77891 1180 2765174 22837590 1099521 884346 1364873 1893462 54578 5296780 1486474 6783254 29620844 3604532 2562496 25983357 3603607 0 4429 73381 1568 3682985 29666342 1099555 868386 1701705 2668810 44099 6382555 1831264 8213819 37880162 582853 377913 5910941 1506411 -585040 561 -4510 388 917811 6828752 34 -15960 336832 775348 -10479 1085775 344790 1430565 8259318 0.19 0.17 0.29 0.72 -1.00 0.15 -0.06 0.33 0.33 0.30 0.00 -0.02 0.25 0.41 -0.19 0.20 0.23 0.21 0.28 从总体来看，企业的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。

流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：

（1）投资性房地产

投资性房地产总额增加幅度较大，增加了124912万元，增幅为1.11%。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。作为房地产企业的重要资产，投资性房地产数额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。

（2）货币资金

货币资金增加了1805203，增长幅度为0.53%，提高了资金的流动性，进一步增强了企业的营运能力，也能够从一定程度上应对未来周转的不确定性风险。但是过多的货币资金有时会使企业资金闲置，从而降低了资产利用率，企业应适度保持资金存量。

（3）预付账款

预付账款增长了0.66%，这从一定程度上使企业经营活动现金流动性下降。可以查看公司的相关购货合同，如果预防账款主要用于增加合同备货和预付材料款等，说明企业的业务增长速度加快，有利于企业的发展。但如果是一些不必要的预付支出，这就会

给公司带来更多机会成本。

（4）应收账款

企业应收账款的增幅为0.25%，应进一步对应收账款的质量加以分析，企业应加强应收账款的管理，提高应收账款的周转率。

（5）存货

存货减少了4682862万元，减幅为18.35%。存货的大幅减少，说明企业销售情况良好，同时，这也增强了企业流动资产的周转率，加强了企业营运能力。

（6）可供出售金融资产

可供出售金融资产总额下降了43650万元，下降幅度0.99%，可供出售金融资产是企业金融资产的一种，其总额下降可说明企业大部分资金用于公司运营，有利于稳定发展。

同时，其他非流动资产本期下降24530万元，降幅为0.53%，非流动资产的下降从一定程度上加快了企业资产的流动性。

2．权益变动情况分析

从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万科净资产在不断增值。应重点关注以下项目：

（1）应付票据

本年，企业负债中应付票据增加了494588万元，增长幅度为158.27%。这一显著增长，表明公司即将到期的应付票据金额比较大，这将会影响企业的现金流量，因此企业应该关注应付票据的到期，及时补充企业生产经营所需的现金。但另一方面，大量的应付票据又表明了企业的信誉很高，企业的实力还是强的。

（2）短期借款

短期借款增长了4.76%，这会影响到企业的短期现金流量，但同时也说明公司拥有较好的商业信用。

（3）应付利息

应付利息增长了37739万元，增幅为1.39%。这主要是短期借款和长期借款的金额与上一年相比增加所致，从而导致应付利息的增长。但其增幅对企业并不造成太大风险，企业在保证健康运营过程中可以适度负债。

（4）应付债券

企业应付债券从585040万元下降为0。充分体现了企业的偿债能力良好，企业财务风险小。

所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。

（二）垂直分析法

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。

表2 资产负债表 单位：% 2011 2012 2011 2012 资产 负债与所有者权益 货币资金 11.56 13.8 短期借款 0.58 2.62 应收账款 0.51 0.5 交易性金融负债 0.01 0.01 预付款项 6.79 8.81 应付票据 0.01 1.31 其他应收款 6.23 5.3 应付账款 10.04 11.84 存货 70.33 67.36 预收账款 37.51 34.59 流动资产合计 95.42 95.77 应付职工薪酬 0.57 0.57 发放贷款及垫款 0.18 0.16 应交税费 1.38 1.19 可供出售金融资产 0.15 0 应付利息 0.09 0.17 持有至到期投资 其他应付款 10.20 9.52 长期应收款 一年内到期的非流动负债 7.38 6.76 长期股权投资 2.17 1.86 流动负债合计 68.59 68.59 投资性房地产 0.38 0.63 长期借款 7.08 9.51 固定资产原值 0.72 0.59 应付债券 1.98 0.00 累计折旧 0.18 0.16 预计非流动负债 0.01 0.01 固定资产净值 0.54 0.43 递延所得税负债 0.26 0.19 固定资产 0.54 0.43 非流动负债合计 9.34 9.72 在建工程 0.24 0.28 负债合计 77.10 78.32 工程物资 实收资本(或股本) 3.71 2.90 固定资产清理 资本公积 2.99 2.29 无形资产 0.15 0.11 盈余公积 4.49 4.49 商誉 0 0.05 未分配利润 6.39 7.05 长期待摊费用 0.01 0.01 外币报表折算差额 0.18 0.12 递延所得税资产 0.79 0.81 归属于母公司股东权益合计 17.88 16.85 其他非流动资产 0.16 0.06 少数股东权益 5.02 4.83 非流动资产合计 4.58 4.23 所有者权益合计 22.90 21.68 资产总计 100 100 负债和所有者权益总计 100.00 100.00 1．资产构成分析

万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：

（1）货币资金

企业货币资金的金额为5229154万元，占资产总额的13.80%。这个表明企业的货币资金持有规模偏大。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好，而应该按照风险和赢利能力达到均衡状态的要求来确定和评价货币资金的持有量。

（2）存货

公司存货净值为25516411万元，占流动资产总额的比重为70.34%，占资产总额的比重为67.36%，可见存货项目在资产中所占比重较大，说明公司资产流动性较强。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。因此，对房地产类上市公司，投资者要特别留意其存货明细中的一个项目——拟开发土地。

（3）预付账款

公司的预付账款额为3337361万元，占资产总额的比重为8.81%。预付账款过多会占用企业的大量资金，造成浪费。

（4）应收账款

公司应收账款总计188655万元，占资产总额的比重仅为0.5%。这说明万科公司的资产质量较好，流动资产的管理能力较强，现金保障能力与企业的持续发展能力都较好。

2．负债与权益结构分析

公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，占资本比重为9.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：

（1）应付账款

应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。

（2）预收账款

预收账款总计13102398万元，占资本比重的34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。

（三）比率分析法

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的比率分析表，如表3、4所示。

表3 营运能力比率分析表

比率 应收账款周转率(次) 应收账款周转天数(天) 存货周转率(次) 固定资产周转率(次) 总资产周转率(次) 存货周转天数(天) 总资产周转天数(天) 流动资产周转率(次) 流动资产周转天数(天) 2011-12-31 46.18 7.8 0.25 50.99 0.28 1,422.92 1,283.42 0.29 1,224.07 2012-12-31 60.63 5.94 0.28 64.28 0.31 1,275.24 1,178.40 0.32 1,126.76 （1）应收账款周转率

应收账款周转率较2011年度上升，周转天数下降，说明2012年度资产流动性较2011年度强，如果企业赊销有可能比现金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般说来，企业的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度越快，可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。若企业应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利用率和资金的正常周转。

（2）流动资产周转率较

2012年度流动资产周转率较2011年度上升，表明企业的短期内营运能力有所提高，企业的流动资产得到有效利用。

（3）存货周转率

本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好，存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好，存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要，企业应在特定的经营条件下保持一个最佳的存货水平。

（4）总资产周转率

总资产周转率较2011年度也有提高，表明企业资产可供运用的机会越多，使用效率越高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理有必然关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效利用。

万科2012年度的营运能力有很大提高，其应收账款、总资产的营运能力都非常优秀。

表4 偿债能力比率分析表 单位：%

比率 流动比率 速动比率 现金比率 利息支付倍数 资产负债率 长期债务与营运资金比率 股东权益比率 长期负债比率 负债与所有者权益比率 长期资产与长期资金比率 产权比率 2011-12-31 1.41 0.37 17.06 3200.33 77.1 0.26 22.9 7.08 336.68 15.27 326.83 2012-12-31 1.4 0.41 20.13 2855.15 78.32 0.35 21.68 9.51 361.18 13.56 360.21 （1）流动比率

2012年企业的流动比率较2011年度基本持平，一般认为比率为2较为适宜，公司流动比率过高，表明企业短期偿债能力越强，但如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。

（2）速动比率

本期公司速动比率为0.41，较上年有提高，一般认为速动比率为1时是安全边际。速动比例较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。

（3）现金比率

本期现金比率增长到20%左右。这也与万科公司一贯秉承的“现金为王”的管理思想相符合。表明短期偿债风险小，企业现金比率越高，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高将会影响企业的盈利能力。

（4）资产负债率

2012年度资产负债率较2011年度略微上升，资产负债率在40%-60%之间较为适宜。资产负债率越低，企业偿债越有保障。

（5）产权比率

产权比率比上期也有较大幅度的上升，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。

企业本年短期偿债能力上升，长期偿债能力下降，可以进一步改善负债结构。

三、小结

通过对万科公司2012年财务报表进行水平分析、垂直分析及比率分析，发现万科公司的财务状况良好，营运能力也有较强的实力。同时，整体经营状况良好，具有较强的成长性。

在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的背景下，中国房地产行业增长趋势将在较长时期得以维持。而万科在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时，仍保持了积极稳健的运营风格。但是，因为未来环境的不确定性，要想更好的保持行业老大的地位，在财务方面仍需改进，建议在一下方面进行加强：

1．房地产开发是资金密集型行业，或者说是“重资产”的行业，这个行业中的企业发展越快，需要的资金就越多，而企业本身经营所产生的现金流往往是不够的。为了满足未来的资金需求，企业应加快货币资金的流动性，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

2．要加强存货的管理。房地产开发周期较长，在建项目需要持续的后续资金投入，改善存货的管理才能避免资金周转不灵的问题的发生。

3．万科公司在看到企业优秀的营运能力时，也需要重视现金的管理，秉承的“现金为王”的管理思想，及对应收账款质量的有效评价和管理。

3．企业还应对其应付票据加以重视，以避免因资金压力大、现金流量变动等造成的经营风险和财务风险。

附：资产负债表中容易出现问题的项目及舞弊手段

1．应收账款

应收账款项目出现问题主要表现为多记应收账款及将应收账款长期挂账。企业为了在财务报表中显示出较高的债务偿还能力，往往会在财务报告中采取多计应收账款和应收票据的手段。而多计应收账款往往和虚增销售收入紧密相连的，为了防止被审计人员察觉，采取人员往往将应收账款转移给专门的财务公司，以降低财务报告的审计风险。同时应收账款项目潜在的问题还表现为将应收账款长期挂账，故意做大资产或者隐藏亏损。有的企业为了虚增自己的资产以使得自己的报表变得好看，故意与关联企业形成非真实贸易背景的应收账款长期挂账，以达到做大资产的目的。或者是企业资产有依据无法收回单企业为了调节利润做大资产对无法收回的账款不进行处理一直挂在应收账款里。

2．其他应收款

其他应收款最容易出现的问题是非法拆借、给个人的销售回扣、抽逃注册资金、套取现金 。对于任何一个企业来说其他应收款都不应该过大的，因为这一块的费用主要是

记录用于生产经营活动以外的各种应收、暂付的款项。而很多企业就利用这个科目来进行一些违规操作。如果发现该科目金额较大，那么就要留意具体内容。其舞弊手段主要包括：为谋取暴利、逃避税务工商管理部门的管理，将超出企业经营范围的业务反映在“其他应收款”账户； 利用“其他应收款”账户私自存放大量现金现象，违反库存现金限额管理的规定；利用“其他应收款”账户为其他单位或个人套取现金其实际就是抽逃资金或者向外借款。同时，如果其他应收款占用时间长也应引起注意，有可能是企业为了隐藏潜亏。

3．预收账款

预收账款中容易出现问题的形式主要表现为虚增商品销售收入和偷逃收入、税金。有些企业利用预收账款来调节商品销售收入，将尚未实现的销售收入提前作收入处理，虚增商品销售收入，调节利润；这些企业为平衡利润，在未发出商品时就虚作商品销售收入，虚增当期利润，在下一个会计期间再冲回原账务处理。将预收账款长期挂账，不做销售处理可以起到偷逃收入和税金的目的。企业对已预提完毕的预提费用支付时不转销，支付时又重新计入成本费用账户，以达到增加当期费用之目的。有些企业因本期的费用支出较大，为了不影响期末预计利润，则采用“压缩”费用的方法，对按规定应进行预提的费用不预提，以降低过高的成本费用，虚增或虚保当期利润。

4．预提费用

预提费用项目中就容易出现的舞弊手段包括虚列预提费用、将预提费用长期挂账以及不预提应预提的费用。有些企业为了达到减少本期利润，少交所得税的目的，采用虚列预提费用的方式来人为地调节利润，如为享受国家政策将本应提足费用的科目长期列支。

5．资本公积

资本公积帐户反映企业取得的资本公积，包括接受捐赠，法定财产重估增值、资本折算差额、资本溢价等。资本公积常见的舞弊方式包括：将资本溢价或股本溢价作为当期收益或计入实收资本，损害了其他投资者的利益；将法定财产重估增值，接受捐赠的资产等记入“营业外收入”、“其他业务收入”等帐户；截留接受捐赠的资产作为小金库，用于不合理的开支，或计入应付福利费，用于发放职工福利。