Study on the Renewal of Old Industrial Zones based on Industrial Upgrading Situation—A Case Study of Bagualing Industrial Zone in Shenzhen刘勇刘昌辉Liu Changhui Liu \\bng摘要城市更新已经成为解决城市土地资源短缺的有效办法之一,本文以深圳市八卦岭旧工
业区改造项目为例首先介绍了城市更新的过程和面临的问题，其次阐述了老旧工业区
改造要面临的若干诉求，然后介绍本次改造区域的基本背景信息和面临的若干问题， 最后对八卦岭区域存在的问题提出了对应更跟新策略和设计方案。关键词产业升级;工业区改造;改造策略;城市更新AbstractUrban renewal has become one of the effective ways to solve the problem of urban land shortage. Taking the renovation project of Bagualing Old Industrial Zone in
Shenzhen as an example, this paper firstly introduces the process and problems of urban renewal and the problems it gaces. Then, this paper expo unds the dema nds of the renovation of old industrial zones, and introduces the basic background
information and some problems faced by the renovation area. Finally, this study proposes correspond!ng solutions and design solutions for solving the problems
in the Bagualing area. The purpose of this paper is to explore the renovation mode of old industrial zone and to provide a reference for other renovation projects of old
industrial zone.
Key wordsindustrial upgrading; old industrial zones renovation; renovation strategies; urban renewal刘勇1975年生/男/山东淄博人/博士 /上
海大学上海美术学院副教授、硕士生导 师，建筑系主任，上海上大建筑设计院
老旧工业区改造已经成为解决城市土地资源短缺的一个方法，是
总规划师，中国城市科学研究会生态城 市研究专业委员会委员/研究方向为城 乡规划、住房与社区发展、城市更新和
城市旧工业区改善景观环境、促进产业升级的契机。老旧工业区改造 的过程可分为三个阶段:保护与改造共存，大规模改造以及改造与保
城市设计（上海200040）刘昌辉护并重W。当下大部分老旧工业区改造是基于项目本身的发展和利益需
求,而较少基于区域的整体经济发展、产业升级、城市交通、市政设施和 居民需求等因素。当然在老旧工业区改造的项目中能否兼顾到这几方面 也是对改造项目评价的因素之一。1990年生/男/江苏宿迁人/上海大学 上海美术学院在读硕士研究生/研究方
向为景观规划设计、居住区更新（上海 200040）522019年第7期/总第327期1.区位分析图老旧工业区改造应基于全域格局看待城市发展诉 求，这是老旧工业区产业聚集的过程，也是人口要素重
型包装印刷企业逐渐搬离八卦岭区域。八卦岭的工业 区逐渐转向以布料批发、建材批发、汽车配件零售和餐
新集聚的过程,在改造项目中应处理好原有产业的转移 饮等为主的多元化和商业化发展。但是时至今曰八卦岭 仍然没有形成集金融、科技、新媒体和文创等产业为一
和相关人员的安置问题,还要兼顾到入驻企业的需求 和发展，为入驻企业营造良好的经营环境，同时还要保 护好改造区域的旧城历史问题,保护好城市文脉,确保
体的产业园。制约其形成产业园的因素有很多,但是整
体的空间格局、景观环境和交通路网是尤为重要的三
城市良好的发展格局叫八卦岭工业区改造完成后,未来也将使深圳市充 满活九八卦岭改造完成后将极大地促进深圳市的经
个因素。1.2调研方法和现存问题1.2.1问卷调查与数据分析本次调研共计发放58份调查问卷，共计收回50份 调查问卷。调查问卷共计分为四类：自然环境满意度、
济发展,并提供大量的就业机会,促进八卦岭区域产业 升级,极大地改善区域内的空间环境。1现状概述与现存问题1.1现状概述1.1.1区位分析八卦岭位于深圳市福田区笋岗西路以北，笔架山 公园以东，泥岗东路以南，洪湖公园以西，占地面积约
人工环境满意度、服务设施满意度和生态因子环境舒
适性度。被调查者根据自己的主观判断填写问卷并对 问卷中的每项因子打分。先对回收的50份问卷的每一
项因子的分数进行求和（求和公式是：1分x对应人数
+……+盼对应人数）,然后求得每一项因子的均值， 最后再对所有参与评价的因子（四个整体评价除外）进
116 hm2o八卦岭位于深圳市核心区域，周边有深圳市
体育中心、笔架山公园和莲花山公园等。八卦岭周边
行升序排序”采用25分为合格线,分数低于2.5则代表 该项因子所代表的那一个评价项目不合格,需要在后期 的设计项目中进行对应的更新设计。从表格中可以看出
交通发达，深圳地铁六号和七号线从八卦岭穿过，笋 岗西路、泥岗东路和红岭北路等主干道路分布在八卦
岭周边（图叭 八卦岭片区自然环境满意度中的临近水环境评分低于
和.2产业发展状况在20世纪80年代到21世纪初期，八卦岭区域的工
2.盼;建筑及人工景观满意度中的古迹等历史人文景
观、人工景观、儿童嬉戏场所等5项评分低于2.5分；服
业基本都是包装印刷业,彼此之间互相采购形成产业 链，并逐渐形成垄断局面。后来有的企业规模逐渐壮
务设施满意度中的停车位数量和市民娱乐场所满意度 低于2.5分;生态因子环境舒适性中的生活垃圾转运站 位置合理和生活垃圾运输与处理评分彳氐于2.5分。所以大,随着劳动成本的增高和生产规模的扩大,一些大中
/ 园林空间 GARDEN SRACE53表1自然环境满意度调查问卷样表项目（单位：人数） 自然环境满意度评价（5分制）周围的自然环境（分值）12345总计均值绿色植物丰富5101615
4503.06临近水环境2918120501.52自然环境优美9191237502.6鸟类丰富12151364502.5周围自然环境整体评价1219982502.38表2建筑及人工景观满意度调查问卷样表项目（单位：人数） 建筑及人工景观满意度评价（5分制）分值1分2分3分4分5分总计均值古迹等历史人文景观2018921501.92公园、广场等人工景观12161552502.38儿童嬉戏场所11211053502.36街景优美整洁2617520501.66建筑物外立面破损2318810501.74周围的人工景观综合评价1822811501.9表3生态因子环境舒适性调查问卷样表项目（单位：人数） 生态因子环境舒适性调查表（5分制）分值1分2分3分4分5分总计均值水环境废水污水处理31113158503.28饮用水的卫生情况45101912503.6没有生活噪音干扰2711219503.56声环境没有机动车噪音干扰2716196503.4没有施工、生产活动等噪音干扰23122211503.74通风良好35101715503.72空气环境周围空气良好、无臭气或有 害气体4415189503.48生活垃圾生活垃圾转运站位置合理15131552502.32生活垃圾运输与处理15171431502.16生态因子环境整体评价4915175503.2表4服务设施满意度调查问卷样表项目（单位：人数） 服务设施满意度评价（5分制）分值1分2分3分4分5分总计均值停车位数量2517431501.76市民休闲娱乐场所2419520501.7服务设施满意度整体评价1823522501.94在后期的方案设计中应对上述的低于2.5分的评测项目 量”满意度的评分只有176分。在实地调研过程中发
做出对应的更新设计。现：整个基地只有一个停车场，而且这个停车场只能
1.2.2实地调查停放30多辆车。根据深业集团的前期调查——整个 停车位数量较少。调查问卷中关于“停车位数
八卦岭片区的总体停车位需求量是650个,所以本地542019^SMt8/«»327«表5所有因子排序因子名称均值排序临近水环境1.521街景优美整洁1.662市民休闲娱乐场所1.73建筑物外立面破损1.744停车位数量1.765古迹等历史人文景观1.926生活垃圾运输与处理2.167生活垃圾转运站位置合理2.328儿童嬉戏场所2.369公园、广场等人工景观2.3810鸟类丰富（个数）2.511自然环境优美（个数）2.612绿色植物丰富度3.0613
废水污水处理3.2814没有机动车噪音干扰3.415周围空气良好、无臭气或有害气体3.4816没有生活噪音干扰3.5617饮用水的卫生情况3.618通风良好3.7219没有施工、生产活动等噪音干扰3.7420区停车位数量较少。整体空间的安全隐患较高。（D原先的规划是基 于2（出纪80年代,当时中国私家车数量较少但是随着
经济的发展和生活水平的提高,八卦岭片区里私家车 数量越来越多。正是因为八卦岭片区停车位数量非常 少所以有些私家车车主随意将车辆停放在消防通道上 （图2）。如遇到火灾情况,消防车道被占用将导致消防
车不能快速到达火灾事发点，从而导致较大的人员伤
亡和经济损失。⑵片区内配电线路老化，在能源需求 量较大、温度较高和雨水较多的夏季，容易造成线路过
C v.ii- / 园林空间 GARDEN SPACE2. 私家车便占消防通it3.
建筑物外立页装饰涂层脱落载、漏电等情况。⑶建筑物外立面墙体经过长期的风
化,大部分墙体存在外墙装饰面脱落的情况,如遇犬风
天气,外墙装饰面很容掉落下来砸到行人（S3）。缺乏景观节点和市民休闲场所。八卦岭原先的空
间规划是基于工业产值和效率。八卦岭现有的空间布 局是20世纪80年代设计的，是基于第二产业的空间规
划，没有考虑到八卦岭后期的居民生活需求，整个片 区没有休闲场所。对空间的景观效应缺乏考量，并且
现有的景观环境与八卦岭周边区域差距越来越大，这
将导致八卦岭对产业和人才吸引力降低，逐渐形成区 域价值洼地。道路拥堵,没有慢行系统,无人车分流。在调研的 过程中发现八卦岭片区的道路是双向行驶，车辆随意
停放在路边,容易造成道路拥堵。道路没有慢行系统， 人和机动车共用同一条道路，容易造成交通事故。产业园区封闭、产业升级发展缺乏动力。八卦岭园
区功能单一，面对城市化发展缺少通盘考虑,与周边深
圳市体育中心、荔枝公風笔架山公园环境格格不入。 加上城市主干道路划分,八卦岭工业区逐渐形成低产
能工业区，无法与周边产业形成良性互动。以生产型空
间为主导的模式,难以引入产业附加值高的产业,城市 自我发展形成的产业相对低端。原有空间不能满足金
融、科技、新媒体、文化,运动、美食等产业入驻要求，
从而导致区域产业升级发展缺乏动九2改造项目和改造策略2.1改造项目的范围和总体目标此次改造项目选择了八卦岭片区的六栋建筑（533 栋、523栋、众鑫科技大厦、534栋、524栋和513栋）围 合成的区域。八卦岭更新定位是:以文化为依托的金融55绿化带可改造通道面枳4. 改造区域原始平面图5. 改造后平面方案6. 改造后道路示意图7. 画廊效果图和科技产业园区，未来将引进创新科技、新媒体、文化 创意等新兴产业,打造成具有文化、艺术活力氛围的金 融、科技产业园区。整体改造方案要解决交通问题、消
先土地利用率不高、建筑使用年限较高的建筑拆除并
在原地建设容积率和利用率高的建筑。该模式在八卦 三路改造项目中对应的建筑是534B栋和篮球场此次
防问题、景观形象问题和卫生问题，并提供适当的公共 活动空间，改造完成后的空间要能够满足金融、科技、
改造方案耳袒34B栋建筑物拆除,在534B栋和篮球场区
域设计_个立体停车场。立体停车场共7层,每层净高
新媒体、文化、运动、美食等产业入驻（图4、5） o4.5 m,可用停车面积6 237 rtf,可箝厶家车数量亦输 极大地满足了八卦岭街区停车位不足的情况。2.2改造策略针对上文提到的八卦岭街区存在的问题，笔者提 出了：退一进一、拆一建一、整合交通网络、设置绿化 景观、公共艺术介入、增加公共活动空间、完善公共设
3.2整合交通网络在前期的调研中发现原先的交通通道是人车共
甩而且有的车辆随意占用消防通道，有很大的安全
施和建筑外立面改造八种策略倒。通过两横一纵的空
隐患。针对这个问题的对应改造方法是——路网升 级，将原先的道路拓宽，设计成慢行系统，实现人车分 流。原先的道路是水泥铺装，已是破旧不堪，新设计
间结构重新整合地面、夕卜立面和屋顶空间，构建多维 的立体城市空间，形成以人为主导、艺术与生活交往
的城市空间。的车行道路为双行道（图6）,车行道的宽度为7 m,步
的宽度为2 m。3具体改造措施3.1优化区域产业.提高土地利用率“退一进一”模式是指：将已经不符合八卦岭地 区产业升级定位的包装印刷、服饰布料批发和汽车配
3.3设置绿化景观”设置绿化景观”是指在改造区域内的人口流动量 较大的区域营造景观节点叫在八卦岭工业区改造项目
件零售等产业外迁,置换成土地利用你t较高的文创， 餐饮、科技和新媒体等产业。“拆一建一”模式是将原
中,533栋和523栋之间人口流动量较大,故在保证居民 交通顺畅的基础上将两栋建筑之间的区域改造为小型562019年第7期/总第327期休闲广场,广场还留出餐饮外摆空间和小型舞台。结合 “八卦岭”三个字,笔者联想到了中国传统的太极八卦
图,进而通过一系列的拉伸与演变,设计出了 *7囲型” 公共艺术装置,并在“八卦型”公共艺术装置上面设置 了一个小型雕塑。原先的533栋前面有大片区域被车辆
占甩此次改造将533栋前面区域改造成慢行平台，呈
台阶状,每级台阶高度为150 mm,最上面一层台阶上种 植凤尾竹,周围设有矩形休闲座椅。3.4公共艺术介入“公共艺术介入'是指在老旧工业区改造的过程中
引入艺术元素来介入外部空间改造，从而满足人们的主 观需求，同时提高空间的审美性。“公共艺术介人'在八 卦三路改造项目中可分为三种形式，第一种是从当地的
地名“八卦”二字推演设计出的公共艺术装置,第二种 是建筑物外立面绘制的墙绘,第三种就是在513栋和众
鑫科技大厦之间的广场上设计画廊(图7) o在设计公共 艺术装置的时候，笔者通过当地地名“八卦岭”三个字
联想到了中国传统的太极A卦图,通过一系列的拉伸与
演变最终设计出了叭卦型”公共艺术装置。3.5增加户外活动空间和服务设施在调研过程中发现八卦三路片区居民缺乏公共活
动空间和休憩空间，所以此次改造方案在原先废弃地
方设计了多个户外公共空间,以促进周边居民屋外活动 与交流。在增加公共空间的基础上,还设计了公共汽车
站台、便民服务点、垃圾回收装置、零售店、扌艮刊亭和自 动升降路障等忙3.6加固并优化建筑外立面丿圉三路建筑物外立面破旧不堪店铺招牌凌乱。5# / 何 GARDEN SPACE此次外立面改造主要是将建筑原有外立面原有墙面铲
除，重新粉刷墙面，并在533、523、513、524四栋建筑 物的墙面绘制图案。墙绘的内容是按照不同年龄段的
受众而删选的，所有临街的商铺店招按照统一的风格 重新设计。4结论老旧工业区改造已经是解决城市土地资源短缺、 促进城市产业更新的一个方法。老旧工业区改造也是
重新赋予旧建筑以旺盛生命力进而促进其可持续发 展的过程叫本文以八卦岭老旧工业区改造为例，通
过数据分析和现场调研,详细阐述了老旧工业区现存
的问题，说明改造的基本出发点，并提出了优化区域 产业、提高土地利用率、整合交通网络、设置绿化景 观和公共艺术介入等改造策略。从八卦岭现存问题出
发,以策略为基础，设计对应方案，力求为八卦岭后期 的产业升级和居民生活营造良好的景观环境。本论文
旨在探讨老旧工业区改造的模式，并希望可为其他老 旧工业区改造项目提供可借鉴的办法。也爹考文献 [1] 朱荣远深姚市罗湖旧城改造观念演变的反思[JJ.城市规虬
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